Спад на цените на имотите в Бургас с 1,5% отчита НСИ през второто тримесечие на 2026 г. Това е първото официално понижение след силното начало на годината, докато средно за страната жилищата продължават да поскъпват.
Това поставя Бургас в различна позиция спрямо останалите наблюдавани големи градове. На фона на по-малко сделки и значително повече завършени жилища възниква важният въпрос: наблюдаваме ли временна корекция след силното начало на годината, или начало на по-продължително охлаждане?
Отговорът не е еднозначен. Натискът от страна на предлагането се увеличава, но материалите и трудът продължават да поскъпват. Това ограничава възможността за рязко намаляване на цените на новото строителство.
Бургас е единственият голям град отчитащ спад на цените на имотите през Q2
През второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в България се увеличават с 4,5% спрямо предходното тримесечие и с 15,5% на годишна база, показват данните на Националния статистически институт.
Бургас се движи в обратна посока и отчита понижение от 1,5% спрямо Q1 2026 г.
| Пазар | Промяна спрямо Q1 2026 г. |
|---|---|
| България | +4,5% |
| Пловдив | +5,8% |
| Стара Загора | +2,9% |
| Варна | +2,8% |
| София | +2,4% |
| Бургас | −1,5% |
Това е първият ясен официален сигнал, че имотният пазар в Бургас се охлажда по-рано от националния пазар.
Източник: НСИ – Статистика на цените на жилищата, Q2 2026.
Спад на цените на имотите в Бургас: временна корекция или нова тенденция?
Спадът от 1,5% не трябва да се разглежда изолирано. През първото тримесечие на 2026 г. Бургас беше лидер сред големите градове с повишение на жилищните цени от 5,9% спрямо края на 2025 г.
Последвалото понижение връща само част от този ръст. За цялото първо полугодие ценовото равнище остава приблизително с 4,3% над края на 2025 г.
На годишна база жилищата в Бургас също все още са по-скъпи – приблизително с 9,1% спрямо Q2 2025 г.
Следователно данните не показват ценови срив. Те показват:
- рязко забавяне на темпа на поскъпване;
- връщане на част от силния ръст през Q1;
- по-предпазливо поведение на купувачите;
- по-силна позиция при преговори;
- постепенно преминаване към по-балансиран пазар.
Какво всъщност означава спадът от 1,5%
Индексът на НСИ не представлява средна цена в евро на квадратен метър и не трябва да се сравнява директно със средните офертни стойности в сайтовете за имоти.
Той измерва промяната в цените по реално сключени сделки, като отчита разликите в характеристиките на продадените жилища.
Затова понижението от 1,5% не означава, че:
- всеки имот в Бургас е поевтинял с точно 1,5%;
- всички квартали се движат в една и съща посока;
- офертните цени в обявите вече са намалени със същия процент;
- новото и старото строителство имат еднакво ценово движение.
Допълнително объркване създават цените в обявите. Те показват колко желае да получи собственикът, но не и на каква сума ще бъде изповядана сделката. Ако първоначално завишена оферта бъде намалена, видимата корекция може да изглежда като поевтиняване на целия пазар, въпреки че имотът в крайна сметка се продава по-скъпо спрямо предходната година. Затова тенденциите трябва да се оценяват чрез официалните индекси на НСИ и данните за вписаните сделки, а не само по офертите, заглавията и коментарите в интернет.
По-малко сделки и повече нови жилища
През Q2 2026 г. вписаните продажби в Бургас намаляват с 23,9% на годишна база. Показателят включва всички видове имоти, но ясно отразява по-слабата пазарна активност.
Същевременно в област Бургас са завършени 1 369 нови жилища – почти два пъти повече спрямо година по-рано. По-малкото сделки и по-голямото предлагане засилват конкуренцията между продавачите и позицията на купувачите.
Повече данни за намаляващата активност ще откриете в анализа ни за охлаждането на имотния пазар през 2026 г.
Строителните разходи са се увеличили с 9,6%
По-слабото търсене не е единствената сила, която определя цените. От другата страна стоят разходите за изграждане на нови жилища.
През второто тримесечие на 2026 г. общият индекс на разходите в строителството нараства:
- с 3,4% спрямо Q1 2026 г.;
- с 9,6% спрямо Q2 2025 г.
Цените на производител на строителни материали за вътрешния пазар се увеличават:
- с 3,4% за тримесечие;
- с 10% на годишна база.
Източник: НСИ – Индекси на разходите в строителството, Q2 2026.
Трудът в строителството също поскъпва
Разходите на работодателите за един отработен час в строителството нарастват с 8,5% спрямо Q2 2025 г.
- разходи за възнаграждения: +8,7%;
- други разходи за труд: +7,4%.
Източник: НСИ – Индекс на разходите за труд, Q2 2026.
Това са национални, а не конкретно бургаски показатели. Те обаче влияят и върху местния пазар, защото строителите в Бургас работят в същата среда на поскъпващи материали, труд, енергия и специализирани услуги.
Как строителните разходи влияят върху цените на жилищата
Ръстът на строителните разходи с 9,6% не означава автоматично увеличение на цената на жилищата със същия процент.
Поскъпването на материалите и труда не се пренася автоматично в крайната цена, но ограничава възможността за намаления. При по-слабо търсене строителите по-често предлагат индивидуални отстъпки, бонуси или гъвкаво плащане, вместо да понижават публично обявените цени.
Така официалните офертни цени могат да изглеждат устойчиви, докато реално договорените условия постепенно стават по-благоприятни за купувачите.
Ще продължат ли да падат цените на имотите в Бургас?
Едно тримесечие със спад не е достатъчно, за да говорим за трайно поевтиняване. Натискът върху цените обаче може да продължи заради по-малкото сделки, увеличеното ново строителство и евентуалното поскъпване на ипотечните кредити.
В обратната посока действат високите разходи за материали и труд, както и ограниченото предлагане на качествени имоти в предпочитаните райони на Бургас.
Затова по-вероятният сценарий е не масов ценови срив, а по-дълги срокове за продажба, по-големи отстъпки при преговори и умерено поевтиняване на надценените имоти. Следващите тримесечия ще покажат дали спадът от 1,5% е временна корекция или начало на по-трайна тенденция.
Какво означава това за купувачите?
Купувачите вече имат по-голям избор и по-силна позиция за преговори. Важно е обаче да сравняват крайната цена, качеството, етапа на строителство и реалните конкурентни оферти.
Какво означава това за продавачите?
При липса на запитвания и огледи офертната цена вероятно е над пазарната. Навременната корекция може да доведе до по-бърза продажба и по-добър краен резултат.
Спад на цените, но не и срив на пазара
Данните за второто тримесечие показват реална промяна на имотния пазар в Бургас.
Градът е единственият сред наблюдаваните големи пазари с тримесечно понижение на жилищните цени. Сделките намаляват, докато броят на новозавършените жилища се увеличава чувствително. Това дава повече избор и по-силна позиция на купувачите.
В същото време общите строителни разходи са с 9,6% по-високи на годишна база, материалите поскъпват с 10%, а разходите за труд в строителството – с 8,5%. Тази разходна среда ограничава възможността за рязко и повсеместно поевтиняване на новите жилища.
Спад на цените на имотите в Бургас засега означава охлаждане и възстановяване на пазарния баланс, а не ценови срив.
Следващите тримесечия ще покажат дали понижението от 1,5% е кратка корекция след силното начало на годината или начало на по-продължителна промяна.
Вижте и цялостната ни прогноза за пазара на имоти в България през 2026 г.
Следете анализите на Apartamenti.bg в Google
Добавете ни като предпочитан източник,
за да откривате по-лесно новите ни публикации.
