Имотният пазар се охлажда, но не и в Бургас: анализ за третото тримесечие на 2026 г.

Този анализ на имотния пазар през третото тримесечие на 2026 г. показва ясно охлаждане на активността в страната. Между юли и септември са вписани 45 312 продажби – с 22,1% по-малко спрямо същия период на 2025 г.

Бургас обаче се движи различно от останалите големи пазари. Местната служба по вписванията отчита повече сделки спрямо Q1 и Q2, а годишният спад е най-малкият сред София, Пловдив, Варна и Бургас.

Какво се промени през третото тримесечие?

След нормалното пролетно оживление пазарът не успява да ускори допълнително. Продажбите в страната намаляват от 45 965 през Q2 до 45 312 през Q3, или с 1,4%. Разликата е малка, но сравнението с миналата година показва по-съществена промяна – през Q3 2025 са били вписани 58 184 продажби.

Спрямо първото тримесечие на 2026 г. сделките са с 18,8% повече. Това означава, че активността не се свива непрекъснато, а се задържа близо до нивото от Q2. Пазарът остава действащ, но е осезаемо по-слаб от силната 2025 г.

Как се представят големите градове?

Бургас: единственият голям пазар с ръст спрямо Q2

Службата по вписванията – Бургас отчита 2 047 продажби през третото тримесечие. Те са с 12,6% повече спрямо Q2 и с 35,8% над резултата от Q1. Сред четирите разглеждани големи пазара Бургас е единственият, който увеличава броя на сделките спрямо предходното тримесечие.

На годишна база все още има спад – от 2 389 до 2 047 продажби, или 14,3%. Той обаче е чувствително по-малък от понижението в София, Пловдив и Варна. Данните подсказват, че летният сезон и интересът към морския град са подкрепили пазара, но активността все още не е достигнала нивото от 2025 г.

При цените последните официални данни остават тези за второто тримесечие: жилищата в Бургас поевтиняват с 1,5% спрямо Q1, но след ръста от 5,9% в началото на годината ценовото равнище е приблизително с 4,3% над края на 2025 г. Сделките през третото тримесечие показват по-силна местна активност, но сами по себе си не доказват дали тази ценова корекция се запазва или се увеличава.

София остава най-големият пазар, но губи инерция

В София са вписани 7 282 продажби. Това е спад от 17,9% спрямо Q2 и 21,2% спрямо Q3 2025. Столицата остава най-големият пазар по брой сделки, но през третото тримесечие активността е по-ниска дори спрямо Q1.

Пловдив се връща под нивото от началото на годината

Пловдив отчита 3 354 продажби – с 12,8% по-малко спрямо Q2 и с 23,9% под резултата от година по-рано. След ръста през пролетта броят на сделките през Q3 е малко под този от първото тримесечие.

Варна има най-големия годишен спад

Във Варна са вписани 2 853 продажби. Спрямо Q2 намалението е 7,3%, а на годишна база достига 26,3% – най-силният спад сред четирите големи пазара. Въпреки това резултатът остава със 17,3% над Q1.

Ипотеките остават високи въпреки спада на сделките

През Q3 2026 в страната са вписани общо 16 920 договорни и законни ипотеки. Те са само с 0,7% по-малко спрямо Q3 2025, докато продажбите намаляват с 22,1%. Спрямо Q2 ипотеките се понижават със 7,2%, но остават с 23,4% над нивото от Q1.

На всеки 100 продажби се падат 37,3 вписани ипотеки при 29,3 година по-рано. Това не означава, че точно 37,3% от покупките са финансирани с кредит, защото статистиката за продажбите и ипотеките не съвпада сделка по сделка. Показателят все пак ясно показва, че ролята на банковото финансиране остава висока.

Прогноза за четвъртото тримесечие на 2026 г.

Най-вероятният сценарий е пазарът да остане активен, но купувачите да продължат да вземат решения по-бавно. Силният кредитен интерес ще поддържа търсенето, докато по-големият избор при новото строителство ще ограничава възможността продавачите да повишават цените без ясни предимства на имота.

За Бургас ключовият въпрос е дали възстановяването през лятото ще се запази и след края на активния сезон. Ако сделките останат близо до нивото от Q3, това ще бъде знак за по-устойчиво местно търсене, а не само за сезонен ефект.

Мнение на екипа на Apartamenti.bg

Данните показват пазар на различни скорости. За страната активността е значително под миналогодишната, но Бургас се възстановява спрямо първите две тримесечия и преминава през охлаждането по-устойчиво от другите големи градове.

Това не е нито нов бум, нито срив. Пазарът става по-селективен: правилно оценените имоти продължават да се продават, докато завишените оферти срещат по-слаб интерес и по-сериозни преговори.

Извод: по-малко сделки в страната, но по-силен Бургас

Третото тримесечие на 2026 г. потвърждава охлаждането на имотния пазар в България. Продажбите са най-малко за Q3 от 2016 г. насам, а София, Пловдив и Варна отчитат спад както спрямо предходното тримесечие, така и спрямо 2025 г.

Бургас е изключението: сделките растат спрямо Q1 и Q2, а годишното понижение е най-малко сред четирите пазара. Това дава по-положителен сигнал за местната активност, но все още не е доказателство за ново ускоряване на цените.

Прочетете още от нашите статии:

• Спад на цените на имотите в Бургас: какво показват данните
• Охлаждане на имотния пазар през 2026 г.
• Пазар на имоти в България през 2026 г.

Бележка: данните са от Агенцията по вписванията и обхващат вписаните продажби на различни видове имоти в районите на съответните служби, а не само жилищата в административните граници на градовете.
Източници: Агенция по вписванията – статистика на Имотния регистър; НСИ – статистика на цените на жилищата за Q2 2026.